Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 70.
Таким образом, в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт.
Но в случае, если собственник помещения убежден, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, представители заказчика, подрядчика и управляющей организации вправе составить акт, который в том числе подписывает собственник помещения, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен.
Это следует из того, что, согласно статье 290 Гражданского кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме также владеет долей в праве собственности на общее имущество. А в статье 304 ГК РФ сказано, что собственник имеет право требовать устранения препятствий в пользовании его имуществом.
Например, в одном из случаев управляющая компания не пускала собственника в подвал для подключения к сетям холодной и горячей воды, а также канализации. Коммунальщики ссылались на то, что подключение без согласования считается переустройством и перепланировкой. Однако суды всех инстанций отклонили доводы управляющей компании и признали, что препятствия, которые она создавала, незаконны и нарушают права собственника.
Это решение закреплено в определении Верховного суда России от 10.06.2024 №309-ЭС24-8385.